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海外地产淘金——前景与风险

2012年09月20日 腾讯房产

 

 

近年来被称为“游客帝国”的中国,如今国内小到普通投资者,大到地产商们的海外置业亦开始渐入佳境。 在国内房地产市场走势仍不明朗的情况下,中国正在向全球各国输出着越来越多的投资者,对于欧洲等许多国家来说,有一种GDP叫中国投资者。腾讯房产邀请北京房展国际总监魏克非,美国康飞集团总裁、资深地产及移民律师周正宏,以及世贸通移民机构高级顾问李琳琳做客地产沙龙,解读中国人出走“海外”置业的前景与风险。以下是沙龙实录:


沙龙现场

主持人:国内有一个楼市的趋势,就是金九银十,虽然现在金九银十不在,因为金九之后已经是第二周了,开发商预期的大热没有看到,而且是成交量下降了30%。所以国内这些投资不管是个人还是机构、公司开始纷纷瞄向了我们海外地产。今天也是邀请到三位海外地产专家,首先请我们北京房展国际总监魏克非魏总跟我们聊一下,秋季房展马上要开始了,20号到23号。

魏克非:我先给大家介绍一下秋季房展的基本状况。咱们是9月20到23号还在房展,今年的房展会比较火。从类型来看,基本上是外地项目、北京项目、海外项目各占三分之一,所以说从权重的比例,海外和外地的上升,而北京由于限购各方面原因,实际上在下降。咱们海外的招商实际上在8月底就已经结束了,现在已经确认的来自20个国家和地区140家参展商,大概是300多个项目。除了传统的中国人比较喜欢的美国、加拿大、欧洲,开发商和移民机构来参展。再一个是亚洲国家,新加坡和泰国的参展商比较多。欧洲新增加的主要是荷兰和葡萄牙,还有西班牙。西班牙由于受经济危机的影响,现在房价也是在一个下降的通道里面。甚至还有一些南太平洋的岛国,斐济群岛来中国推销他们的地产。包括咱们北边的邻国蒙古也来参展。

参展的类型各种都有,比如说一般的公寓、豪华别墅、土地买卖。比如说马来西亚和斐济,包括美国的佛罗里达专门有土地买卖。再就是投资移民的项目,包括美国的EB5,还有塞浦路斯的移民项目。他们来的最多的还是塞浦路斯的,塞浦路斯的展商已经达到30家,现在还有报名的,但是咱们已经没有展位了。

美国置业投资首选EB-5

主持人:刚才我们也聊了很多,也提到美国置业移民,EB-5,其实因为很多网友还是不太清楚这个项目是什么概念?我们康飞集团总裁周政宏,同时也是移民律师,所以请您在这方面给我们介绍一下到底什么是EB-5?有什么优势吗?

周政宏:EB-5实际上它是一种简称,就是说置业移民的第五类优先,前面有第一、第二、第三、第四置业移民。第五类是投资移民。投资移民在美国有20多年了,对于美国来说不是一个新鲜事物,但是对于中国来说可能是比较新鲜的,就是这两三年才火起来的事情。在过去的二十几年,美国EB5申请的数量都很少,虽然每年有1万个名额,最近我看了一下他们的统计数字,九几年的就不用说了,包括最近到2005年的时候,一年才有300个人申请上去。可能大家对那个时候还有点心有余悸,是因为那个时候申请的批准率非常低,怎么讲呢?2005年我们看到了官方统计数字,100个人申请,只有53个人批了出来,53%。这些人拿到临时绿卡以后,一年九个月或者是两年的时候,要用临时绿卡转成正式绿卡。转的时候又刷掉一批人。转的时候,大家可能会问那个时候的比例是多少呢?60%。你用50%、60%,就相当于两次打折下来,100个人进去,第一步就刷掉了差不多50,第二次又刷掉40%,所以50×60,只有30,也就是说100个人进去,只有30个人拿到绿卡,10个人进去,只有3个人拿到绿卡。所以这个是不靠谱的。

可能大家没有太注意2011年和2012年的数字。2011年总共是3800多个进去,2012年只有三个季度,七月份统计的时候,三个季度就已经有4100多个进去了。2011年的批准率是多少,第一步是81%,2012年是79%。差不多是100个人进去,80个人临时绿卡拿到了。这是第一步。第二步,89的时候,两年以后转正式绿卡是什么情况?2011年的数字是96%,也就是说100个人拿临时绿卡,再去申请只有4个、5个刷下来,很好了。2012年是94%。94也好、96也好,非常稳定了。90%几再×80%,这样下来差不多就是75%。从一开始100个人进去,最后拿到正式绿卡的也有75个。这就很好了。2005年刚好是倒了个个,当时是100个人进去,70个人拿不到绿卡,现在是100个人进去,70多个人可以拿到绿卡。所以说业内人士认为这是一个比较可以把握的事情,对于中国的朋友来说,这个也是可以了解的。

还有一个统计数据很有意思,从2009年还是2010年中国到美国投资移民首次超过韩国,成为美国投资移民第一大群体。到去年就更厉害了,75%,美国投资移民都是来自中国。今年2012年大家估计应该是80%和85%的概念了,就是这样的情况。而且我们在业内分析这个事情,因为我是移民律师。去年有3800多个文递进去,一般的移民主体还是三口之家,但是不乏有两个孩子的,也不乏25%或者20%是其他国家的人,当然中国人当中的子女如果超过21%,要单独申请。也有单独个人一个人申请的。但是主体还是三口之家。所以我们预计3800个投资人加起来申请,乘以3,就是1万了。那帮人要等到今年第89,这89就要反映出来真正通过的人。这是一方面。

另一方面他们去年进去,今年的时候有可能把第一步做完了要申请绿卡。我们预计今年不会超过了,我们估计明年什么时候可能会,而且明年年底肯定,明年什么时候可能。明年年底的话,EB5也会排队了,排期了,这个就提醒有这方面兴趣的朋友提早进去,因为一排队以后很讨厌的。美国的每一种移民都有批期,只有这个没有。另外还有EB1没有,那是属于你要拿到诺贝尔奖金的那种,可以直接移了,什么都没有。那个对中国来说,尤其是水土不服的,当然就是高科技领域,达到非常高的程度,EB1的,不用排期。再一个不用排期的就是EB5了。但是明年我估计EB5会排期了。这是一个很重要的发展趋势。

魏克非:关于美国EB5,现在的时间节点,大家都觉得9月30号有一个到期的概念,周律师刚好从美国回来,看看能不能给咱们带来一些最新的信息?

周律师:美国投资移民EB5,就是区域中心的法律是三年,每次过只给三年时间,说你们去玩吧,玩三年,我看看收还是关,还是继续延。这一次三年,就是到这个月30号到期,到期就是市场也引起了很大的关注,看延不延。延的时候,是不是附带条件或者是涨价?因为加拿大涨价了,别的国家都想涨价,美国是不是要涨价?都很关注。上个月美国参议院国会通过了可以延期,因为它是三权分立,国会有分参议院和众议院。众议院我刚刚得到消息也是大票数的,接下来就是总统签字了。总统签字这个问题不是太大了,因为奥巴马需要就业。怎么就业?有一些投资进去,才会有就业。包括昨天美国民储会也找出QE3出来,每个月再买500还是400个亿的宽松政策,相当于印钞票,这样对于房地产,对各行业肯定是一个刺激。因为它在上一个季度的GDP才1.7%还是多少,不到2%,属于比较弱的。相当于比通货膨胀还要低。所以基于这种情况,延肯定是延了。

第二,这次延可能不会附带什么条件,不会涨价了。但是今年美国投资移民,因为现在人太多了,也出现一些他们有收紧的趋势,包括今年2月17号移民据公布了一个业内人士认为是一个新政策的,像以前,一个开发项目出来以后,房客创造的部分机会是可以算的,现在就不算了。像腾讯这个楼盖好了以后,房地产开发商就租给腾讯,或者是腾讯买下来了,然后这个开发商创造多少工业机会,以前是算的,现在不算了。

    康飞集团总裁周政宏

主持人:就是我们做员工的其实都是开发商创造的工作机会?

周政宏:对,以前是算的,不管是租开发商的,还是从开发商买过来的,第一手的。现在不算了。移民局说这不是新政策,不管怎么样,就是变了。现在是趋紧了,因为申请人太多了。另一方面趋紧就是有区域中心的批准,2010年以前,基本上上去一个批一个,基本没有去掉的,说明一下,就全部批准了。从今年2012年几个季度来看,第一个季度很滑稽的,70%没批准,30%批下来了。2012年目前为止,三个季度完了,才批了40个还是多少。2011年一年就批了100多个,现在大半年过去了,才批了40多个。

魏克非:这个还是控制了。

周政宏:而且移民局积压的申请,可能有200多家还是300家在等着批,那移民局的趋紧,这个趋势是很明显的,对于区域中心的掌握,对移民局的掌握也是很明显的。而且也可以看得出,从加拿大投资移民政策的趋紧来看,美国也会逐渐学到一些东西,对个人手术的合法性的考证,一开始是比较松一些的,现在还可以,但是逐渐会往趋紧这方面走的。

周政宏:对这方面有兴趣的投资人、朋友,抓紧这个时机,刚才我们也讲到,像去年2011年总共有3800多人投资者申请进去,平均每一个人多带两个人是一家三口,乘以3800,就是1万多。今年三个季度的时候,已经有4100多进去了,乘以3,也是1万多。我们估计明年什么时候投资移民会塞车、排队。一年1万个名额,之后就要让你排队了,所以趁早抓住这个机会。

中国房企走出海外

主持人:前段时间是美国大选,克林顿给奥巴马助选,另外就是奥巴马的太太米歇尔也做了一个激情的演讲。拉了很多选票。她就是塑造了一个美国梦的这种感觉,当时说的话特别好。跟奥巴马年轻的时候,助学贷款,一步步买房子,但是美国就是机会平等,给我们打开这一扇门的机会,所以我们之后虽然功成名就,但是我们不会把这扇门所关闭,我还是为后人所开,也欢迎全世界的人,有识之士也来到美国这个地方。刚刚我们也聊过,不只是个人有一个移民梦、美国梦,公司也是在海外地产这块,这两年的动作比较大。我了解的是,刚刚聊过法国地产,万通在美国,还有黄怒波冰岛拿地。其实公司这块我们也想了解一下,在国外,在海外运作得怎么样?

魏克非:公司这块,从我们了解的信息,因为现在国内的房地产持续了十来年的高涨,跟普通的老百姓收入比确实差距太大,虽然从政府的角度,已经不把它当成房地产问题,当成一个民生问题了,一个政治问题了,甚至影响社会稳定的问题,所以从中央一直到地方现在出台了一系列相关的限制的限购,比如说土地、税收,还有马上要呼之欲出的房地产税各方面,有很多限制。

国内的房地产企业刚才我说了,可以说他们的黄金时间已经过了,挣30%的利润都觉得不好意思,都觉得没挣到钱的这种已经过去了。而美国房地产业它的利润不会超过10%,除了中国没有,任何一个国家都把房地产业当成支柱产业,因为房地产业是涉及到民生的,是不动产。北京一套房子卖5个亿,没有外国人买,在老百姓手中击鼓传花。而美国生产的东西可以全世界卖,就跟iPhone一样,它可以挣全世界的钱。所以咱们不能把房地产业真正当做支柱产业,这个国家已经明确认识到了,并且从政策来看,至少在今年“十八大”,或者明年新政府换届,这个政策不会出现很大的调整,这是我个人的预期。

所以现在很多大的房地产的开发企业,他们也想明白了,以前躺着挣钱的时间已经过了,我现在也得开始想辄,是不是开始考虑选择一些中国以外的海外地区,比如说美国、欧洲甚至像马来西亚,马来西亚的房价很低,吉隆坡也是首都。马来西亚人均GDP8000多美金,比北京低不了多少,中国平均才4000多美金,北京的1万多一点,但是人家的房价才1万块钱。所以他们现在也考虑,现在房地产人的心态放缓了,也觉得挣个平均利润可以接受了。不能要求这个项目挣不了50%,翻不了倍我就不干,不然你以后就可能没饭吃了。所以现在一些企业,比如说恒大,包括阳光一百、碧桂园、万桶首创,他们实际上每个都有动作,只不过咱们没有掌握比较全面的信息,但是从其他一些渠道,比如说马来西亚碧桂园,还有恒大,在吉隆坡或者滨城,他们就有住宅和别墅项目。广州的碧桂园,这次是带着马来西亚的别墅项目参加咱们的展会。我觉得这个今后可能会慢慢成为一个趋势。因为这个企业就是这样,如果说国内挣不了钱,我有这个能力,那我可以走出去。

我觉得中国的海外投资一直都在三个层面上进行。第一个就是国家层面,国家层面就是战略层面。为什么呢?国家出于战略安全考虑,主要是石油、铁矿石、能源、地产,或者是交通要道。另一个是大的企业。首先说国家队,国家队大家可以在网上搜一下,大部分都是失败的,很少有挣钱的。第三个,我刚才说的基本上很多都是民营企业,碧桂园、万桶,像恒大,人家都是私人的企业,所以他们投资相对更谨慎一些。因为中国这是个新鲜事物,如果外国人到中国人打麻将,要按咱们中国的规矩来,而咱们到西方打桥牌,或者是下国际象棋,你得按人家的规矩走,你不能马麻将的规矩下国际象棋,那就乱套了。所以刚才周律师说了,中国的房地产跟西方国家的房地产差距是非常大的,因为它在不同的时期。美国城市化已经很早就完成了,它的农民只占5%,并且农民是非常富的人。中国70%还是农民。经过改革开放30年,现在城市化才刚刚过50%,所以对房子的需求是不一样的。在美国经常看到废弃的一片社区没人了,都是独栋的别墅,门窗是破的,一帮黑人兄弟坐在那喝啤酒,这个房子就不要了。他一看这个社区环境整个变了,我连房子都不要了。而在中国,可以看见大片的别墅黑着灯,但是这都是有人买的,人们放在那等着升值的。

海外旅游地产:塞浦路斯

魏克非:从世界整体的移民状况来说,比如说加拿大、美国、澳洲,传统的中国人最喜欢的移民国家,他们移民政策都发生了比较大的调整。从去年开始加拿大的名额一下子就减了,很少,相当于基本上关门了。联邦成员只有700人,相当于就关门了。澳洲的门槛也提高了。
魏克非:亚洲的香港地区和新加坡门槛是很高的,最少是1000万起步,而现在凸显出来的两个大家比较认可的,第一个是美国的EB5。美国一直是中国人移民的首选国家,并且EB5大概50万美金,而塞浦路斯正好是这几个主要的移民国家进行调整的时候,本身经济又不太景气,它是在欧盟里面是第五个向欧盟求助的国家,并且在前两年房地产的开发当中有点像咱们海南的珠海,90年代初期那样,开发有点过猛。现在在海边晚上有黑着灯的大片的公寓,所以他们现在从国家层面都非常鼓励开发商去海外推销房产,加上它的人口总量比较少,才80多万,所以现在比较热。它也有一定的优势,总价比较少,30万欧元,买房可以移民,第三个是时间短,美国的EB5最少得两年,但是塞浦路斯可能就需要两个月,所有的手续都能办好。

现在也反映了一个问题,整个移民政策多元化了,不像大家想的,一想到移民,要么就是加拿大,要么就是澳大利亚。

魏克非:欧洲是没有真正的移民国家,他们一般控制得比较严,但是这次荷兰郁金香之过,它也带来一个项目,包括酒店的也有投资,大概250万人民币,大家有兴趣,可以现场去了解一下。

李琳琳:我接着往下说,因为刚才说的正好移民当中的欧洲。现在大部分欧洲国家的移民还是前面我办完这个签证了,五年期的签证,这五年当中住满两年半以后才有资格申请后面的绿卡。所有欧盟的成员国20个国家中,目前只有塞浦路斯是买了一个房子,30万欧元以上,可以一步到位拿绿卡,绿卡就是我们中国的海外华侨了,也是我们所说的永久居民,而且这个从法律上是不可被撤销的,这个是很了不起的,有可能是整个欧洲第一次很重大的改革。

第二个塞浦路斯我们过去都没听过这个地方,但是说实在的它有可能是一个非常重要的交通要道,从历史上来看。它是三大洲的交汇地点,正好是在地中海上。其实气候还是蛮适合人的生活和居住的。因为相对而言,它是长寿之乡,自古以来比较有名的像奶酪包括蜂蜜、红酒、香水,而且最重要的是当地都是用橄榄油的,相对而言,对人的健康又很好。还有一点,我觉得它是非常非常适合中国人的口味的,它是真的有海景的,而且现在的房子基本上都是在半山,像中国人最开始从香港传过来的,我一定要住在半山,我靠着大山,面向大海,我的风景又很好,我有山景,一年四季我有不同的山景,我可以望着大海,又有海景。

而且塞浦路斯当地的人是非常友好的,它是全民营销,因为它的人口一共没有多少,才80多万,过去主要吸纳的是整个欧洲的,还有俄罗斯的人到那买房子,但是现在金融危机的加剧,会发现这些人养两套房子、养三套房子养不起了。回去的时候,现在在全世界找一个人接盘的时候,突然发现原来中国人这么有经济实力,中国人又这么友好,中国人还有购买能力,所以现在就把这个市场主要放在我们中国这儿,它也比较适合中国,因为它60年之前是英国的殖民度,60年宣布独立之后,61年就入了英联邦,所以对中国人而言还有个好处,因为毕竟是英国帮它建立起来的,教育基础、法律基础或者是社会的基本面比较好,所以对于中国人而言,相对比较舒服,很安静。它一年的犯罪事件才7件,这么大一个位置,它有13个新加坡那么大,所以还是有很多优势的。

主持人:因为我刚刚提到塞浦路斯的时候,我觉得投资者可能会有一个担心,这么一个小国,它的基础教育、国民教育会不会跟上,但是你刚才提到了英联邦国家,大家会比较放心一点。

李琳琳:对,因为它现在也是跟加拿大、澳洲一样,共用我们伊丽莎白女王的,所以基本上不会差特别多,而且教育很多都是跟英国联办的,所以保证了英式的教育,很传统的英式教育。所以当地的人是很有文化的,一万多年可考证的历史,这个是很难得的,大量的历史遗迹,而且所有的社区都是国际的。

魏克非:他们官方语言也是英文吗?

李琳琳:对对对,基本上是希腊语和英文。

魏克非:还有德语和俄语也比较流行。刚才说了俄罗斯的人也很多。俄罗斯因为气候的原因,大家想在海边温暖的地方生活。

李琳琳:而且他们是同一个宗教,所以特别愿意在一起。我们是一样宗教的人,会比较有共同语言,而且很亲近。

主持人:我觉得俄罗斯人很有意思,他们去海南买房子的特别多,中国人海南买房,国外像你说的可能是欧洲的塞浦路斯这样的国家,气候比较好。

魏克非:他们特别看重阳光和海滩,很享受,可以少吃点,少喝点,但是一定要每年去海边享受阳光和海滩,去晒太阳,这是生活品质的一种表现。

李琳琳:因为俄罗斯当地的气候相对很冷,凡是这种冷的,包括欧洲也有一些国家都很冷的,都很喜欢去塞浦路斯。塞浦路斯是欧洲的后花园和避税天堂,这就是中国人很喜欢的,一直想找避税的地方,又是一个很好的选择。

李琳琳:我也再补一点,因为很多中国的投资者其实对于移民包括置业希望它结为一体最好了,也就是说希望置业就可以移民。中国历史上出现过四次,可以通过置业获得移民身份的。第一个是最早的澳门投资移民政策,之后逐步出现的是香港、新加坡,包括现在欧洲的塞浦路斯,但是前三个随着我们中国人大量地进入,房价的提升,都已经完全退出历史舞台了,现在有可能,塞浦路斯也会走这样一条道路,我们是刚刚开始走,我们希望现在的投资者如果有这样的意愿,还是要尽早开始入这个门的,不然的话,随着房价的上升,因为中国,我们会发现,我们争取到一个客户并不是一个,总希望吃饭的时候有人,总希望打麻将的时候人手是够的,所以基本上一个投资者至少会带来四到五个家庭办,所以房价的升势特别快,而且现在已经发现塞浦路斯有一些很好的城市房源已经非常非常趋紧了,所以大家如果对这个感兴趣,可以很早地了解一下。

主持人:我们刚刚也聊了塞浦路斯房价是多少?

李琳琳:像我们所说的30多万欧元都可以买一个比较漂亮的小别墅了,它是带地的,因为它是一个永久产权的。你会有你自己的私人泳池,你会有你自己的小花园,生活起来的品质非常好。

魏克非:30万欧元,才相当于二百五六十万人民币,这个你在三亚买一个公寓都费劲。

李琳琳:还是比国内大部分,至少比三亚的房价还是便宜的,非常棒的一个城市,很漂亮。

投资置业需考虑绿卡风险

李琳琳:所以就抓住今年这个机会。你看世贸通也做,在国内的量算做得最大的,从移民公司而言,因为律师这边正好是产品的制造者,我们是产品的承销和输送这方。从我们的高度发现过去的客户最担心的就是奉献,因为大家觉得不靠谱。就像刚才周律师给了大量的数据。这个数据告诉我们这个风险是在减小的。当然除了数据之外,我们能看到这些趋势之外,还有一点,今年的5月8号移民局除了一个类似的尊重政策,我们把它解读为一个相当于新政的概念,什么意思?如果一个项目现在已经有了526的审批,或者一个项目已经有了924的预先审批,那无论是526阶段,526就是我们前期投资移民申请获得有条件绿卡这个步骤,或者我们在进行829去除条件,也就是说换永久绿卡这个步骤,对于计算模式要予以尊重。换句话说如果计算模式予以尊重了,我们对于现在无论是拿有条件绿卡,还是拿永久绿卡的成功率将大大地提高,而且从法律上保证了我们是有法律依据的,就没有那么可怕了。

周政宏:刚才我们说到有80%都可以拿到绿卡,所以很多人问我们,我们选项目是不是随便选就行了?那不是的。美国常常讲的,他们有自由女神,大家都平等,但是这个项目不平等。每个项目创造的工作机会不等,然后它的风险不等,属于的经济领域、经济体和经济的强弱方面也是不一样的。这就告诉我们说,为什么还有20%的会有问题,有一部分是因为项目有问题,但是也有一些是投资人个人的问题。具体大家可能没有这方面的统计数字,到底两边的问题各占百分之多少。但是有报道,项目有一些出了问题的,我们可以帮助投资人分析一下怎么去选这个项目。在这方面,我们花 很多的精力和时间,积累了相当一部分的经验,供大家参考。

比如说美国投资移民百分之八九十都是房地产投资。首先说它的绿卡风险在哪里?第一个刚才李琳琳也提到,移民局预批、审批这方面的东西,但是首先是区域中心要批准了,第二个如果你项目批准的话,那就更好了。这些项目批准的事情,实际上美国移民局的政策概括起来有三点、四点。

第一个就是你这个项目可以预批,但是有一个条件,必须是区域中心的项目才可以预批。一般的项目,你说我要想先预批一下,移民局给我批一下,我开个绿灯,它不行。

第二个区域中心的项目你可以申请预批,但是它说你这个不是必备的,你可以不用,你认为是有把握的,你就递上去,到时候移民局也照样可以比,不是说一定要预批了才能怎么样。所以说这个政策对投资人也是有帮助的。

还有一个方面对绿卡的保险性怎么去评估?就是看一个项目它到底能够创造多少个工作机会。美国EB-5要求,一个投资人必须用你的50万创造10个就业机会。这样的话,你一个项目,比如说吸收100个投资人,就需要1000个工作机会。那么这个项目正好创造1000个工作机会,就炫了,到时候有误差,最后几个人就拿不到绿卡了。

周政宏:比方说一般的10%、20%、30%的富余,你就比较安全了。再一个就是看经济学家用经济模式算的时候,你要看它里面的东西是不是靠谱的。比方说酒店那带,每个地方、每个城市的酒店入住率不一样的,像纽约就很火,现在夏天90%几,平均一年下来是80多。其他一些乡下的,50%就已经说很好了。所以你要看经济学家报告的到底是50%还是80%,50%和80%的入住率到底有没有根据,有没有依据,如果有那就好办,如果没有这个依据,那就悬了。这是工作机会。只要是工作机会创造出来了以后,绿卡是没有问题的。当然举个例子,最近新奥尔良的一个项目出了问题,我没有详细看,据说他们有一半的投资人是中国人,他们现在到了89,应该是第二步转正式绿卡的时候,根本没有材料给他们转,所以一大帮人就告到法院去了。

魏克非:项目运行不下去了是吧?

周政宏:据说那个集资没有全部集到位。

李琳琳:如果项目本身没有运行下去,第一个风险是绿卡拿不到了,第二个风险马上就碰到钱就没了,所以两个风险。

周政宏:两个方面是连在一起的。据说那个集资总共100个人,集了三五十还是四五十人的。集一点,拿个50万在这儿动一下工,动几天停了,这就很麻烦。现在绿卡有风险,投资拿不回来也是一个风险。绿卡这个风险很重要。那么投资风险怎么评估呢?可能中国人有点经商的经验,有些人是直接做房地产的,中国和美国这方面有很多相同的,也有很多不同的。讲点最基本的问题。

比方说最近在美国推一个项目,皇冠酒店曼哈顿项目,它现在的一个特点是,我们把握投资人风险的时候,我们这个项目,投资EB5的款项是拿去做贷款,相当于我们像银行一样,把这个钱贷给开发商做这个事情。怎么理解第一社会人呢?就是咱们的上面没有银行。有一些项目是我这儿有个银行贷款1个亿,EB5,再加个5000万上去,银行习惯拿第一,你就只能拿第二,第一、第二是可想而知,如果没有风险那没有问题,如果有风险的话,银行拿走了以后,剩下的才是你的。银行拿走了以后,剩下的没有了,你就没有了。所以这是第一和第二的概念。

第二个概念我们不仅是第一社会人的贷款,而且它是唯一的贷款,还是有区别的。如果你有第二个社会人贷款,第二社会人有会牵扯你,或者是相当于把你的利益稀释化了,我们这个是唯一的贷款,风险就很低。

第三个方面,我们说这个贷款是以这个项目所有的资产作为抵押,我们以酒店为例,所有资产是指的什么东西?第一个是地产,地的产权。第二个是房产,就是上面的建筑物。第三个就是它的设施,机器仪器设备,宾馆里面的冰箱所有的机器仪器,全部都是属于资产。第四个方面,因为美国是很商业化的国家了,一个酒店如果有地产,有房产,有设施,但是没有收入也是白搭的。

主持人:我刚刚想问酒店的收入算不算?

周政宏:我们这个项目是以地产、房产设施和收入全部押上去,押给咱们的投资人,这种就比任何的全面了。就是它的房产的全方位的保障、担保。我们就可以比较一下,有些项目只是以收入做担保,房产、地产、设备不押给你,你有这个收入就担保,没有收入这个担保就空了。

主持人:他对这个酒店的运营要求也会非常高。

周政宏:有些只是以设备作为担保,房产和地产那是不动产,他说我不能押给你。我们这个项目四方面全方位都押上去了。所以说我们也有朋友问我们,有一些项目是政府项目,政府是老大,地产不能押给你。这个怎么去理解?我说在美国,政府也好,私人也好,他是属于法律主体,都是平等的。如果说他愿意把土地押给你,那么你就保险了。如果不愿意押给你,你就没那么保险。不管是个人的,还是私人的,还是公家的、国家的、政府的也好,都是一样的,就看评判了。

还有一个是风险的评估。投资风险的评估跟你单位的经济体是相连接起来的。你要投,投到哪些经济体,投在哪些区域,哪些城市这个很重要。大家都在网上能看到,美国一个家庭的房子,1块钱就可以卖给你。

周政宏:他为什么卖呢?他就是想脱身,不想再付地税,一年要付1万、2万的地税。还有维持费,还有这个费那个费的,所以他不想负担了,相当于送给你了,请你帮我打理下,所以1块钱就可以搞定了。那你要投资到那些地方,就要慎重一点,想一想。你要投了曼哈顿这样的一个位置,或者曼哈顿旁边,像长岛市,到曼哈顿中层的那个CBD和世界最著名的时代广场、金融中心,10分钟车程。它有七八条地铁线,有20多路公交车,从旁边可以开到时代广场,10分钟搞定。有一些地铁一站的就到了曼哈顿商城。所以这些地方你去投,你可以看到情况。而且我们投资朋友去看了一下,你做这个地方,就做中国的生意就吃不完了,这是投资人给我们的反馈。我们这个酒店盖好以后,有312个房间。我们是87个名额,87个人、312个,如果真的是有出问题的,我们把那个酒店分了,我们把产权收回来了,所有都押回来了,房地产、地产都押回来了。那么312个分给87个,每个人分到2.5到3个房间。那个地方的房间,30万到40万一个房间。曼哈顿是45万一个房间。它是从造价来说的。

所以像这样去分析,你就比较踏实了。还有一些地方,要特别注意的。有一个朋友拿个项目来给我们看说这个项目太喜欢了,我说怎么喜欢?他说政府投资。我说政府投资挺好。我问他有没有什么抵押,他说有,拿收入抵押。我说有没有地产抵押?政府不给,政府要拿地产。我说这个得自己考虑。后来我们又碰到另外一个人,他们告诉我,这个项目很好,然后我们看到它的介绍里面说,当地的地产,现在就是盖好了以后,值多少价钱?盖好了以后,比方说值150块钱一平方,我说你盖的时候值多少钱?他说盖的时候要300块钱一平方。我说这个算数怎么算的?是你说错了,还是我听错了?你盖的时候要花300块钱一个平方盖好,出来有值150块钱,这个就麻烦了。所以投资这方面,有时候你用简单的方式看一下,就可以看到他的投资是不是有风险,是不是有把握。

主持人:我们聊到现在,其实很多投资人都会比较好奇了,皇冠酒店曼哈顿景观,这个项目的费用,如果我个人投资的话,它的金额是多少?

周政宏:我们这次推出来的项目,我们基本投资是50万,因为这是区域中心。这是第一。第二是属于TEA的区域,目标就业区域。就业方面需要鼓励刺激的地方。所以50万是符合这个标准的。第二个,相当于是一个基金有个发行费,就是45000块美元。还有律师帮客人申请投资移民。三大步,第一步526,第二步拿绿卡去签证或者做485,第三步做829,临时绿卡转为正式绿卡,15000美元花到底。我们知道有一些项目15000万美元只是包第一步,第二、第三步没有。

魏克非:总共就是56万美金。

李琳琳:其实刚才我还想补充一句,因为世贸通做美国,一直都在做,包括现在,我们客户一直有个概念,因为所有人都觉得有两个风险,一个是刚才我们说的绿卡风险,一个是我们所说的投资风险。绿卡风险当中我们提到一点,最重要的是就业,一共能带动多少就业。这里面投资额当中还是有点差别的,并不要求我们的50万到美国正好产生10个就业,而是说我的投资因民,EB-5的钱,融入到这个项目中,跟这个项目自有的投资金额放在一起,这一个大笔的投资金额共同产生了多少个就业,再分摊给我们每个EB-5的人,所以说它会有个基本的概念,它是一个博弈的过程。如果说EB-5的资金占到整体比例的多或少,这是一个重点,要去考虑的。

还有一点,如果我们跳脱,从换永久绿卡的部分看完之后,我们要看本金的返还部分。其实刚才我们一直提到一个非常好的概念,就是通过债权形式做融资,肯定比通过股权做融资要来得安全,因为做股权,我们就是那个股东了,就没有人给我们做抵押担保了,但是相对于债权而言,肯定是我把钱借给你,你总要拿一个东西,让我放心,我才投给你。那债权呢?对于债权而言,肯定是我把钱借给你,你总要拿一个东西,让我来放心,我才投给你。债权,不同人都给我债权,我要看看哪个债权相对更踏实。像刚才这里面说的土地,包括地上建筑,包括建筑里面的所有都放在一起,相对而言就会好很多,还有就是位置和行业。因为我们还是要选的是一个项目,像刚才我们举的例子最可怕的是它做到1万做不下去了。我们一定要保证我们选这个项目,好歹它得活够五年,因为活够了五年之后,我们到第二年、第三年的时候,才能换到永久绿卡,活够了五年之后,才能给我们本金,所以我们挑一个行业的时候,至少这个行业要相对是景气的范围之内,再找一个景气的行业当中,相对排在前头的机构,让它足够能活够五年以上,拿了抵押担保态度更放心一些。

魏克非:我也提醒一下大家,刚才周律师说了美国EB-5的项目比较多,所以投资者还是要一个是尽量多了解各方面信息,再一个依靠专业人员。有些项目确实有风险。比如说以前有开金矿的,开了之后没找到金子,怎么办?它没有。还有办养鸡场的,养鸡场刚办起来,禽流感了,所有的项目确实还是有风险的。并且美国政府非常明确地告诉你,EB-5就是有风险的,就是因为有风险,才让海外人来做的,没风险的话我还不给你呢,我要美国人自己做。所以我一定要提醒大家,既然是海外投资对中国人来说一个新鲜事物,中国人走出来了,也是最近这几年的事,以前出去都是想挣钱的。现在有点钱出去置业了。

所以我建议投资者,第一,一定要选择市场经济国家,这个市场经济体系比较完备,法律体系相对一般的法律环境比较完备的经济体。第二,你对你所确定的国家或城市这个项目一定要有所了解。比如说你的项目在纽约,那你是不是应该纽约整个城市,就像咱们北京,北京每个区也不一样,东城、西城、大兴、通州,每个区有每个区的特点,你得相应了解。还有它每个国家,在美国因为每个州的自主权比较大,每个州包括地产税都不一样,相关的法律不一样,你得做点功课。这投的是你自己的钱。第三,我感觉还是要依靠专业的机构帮你操作。一个人的精力、知识、能力是有限的,你不可能买一个房子,你就变成律师了,我觉得你还是要请律师或者是会计师事务所或者是专业的移民公司,他们是做这个的,非常专业,可能做了20年的经验了,这些经验是你在别的地方得不到的,所以一定要请专业人来降低你的风险。