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美国康飞集团总裁周政宏律师在腾讯访谈节目中谈:

"逆市出击  企业与个人如何投资海外地产"

Exclusive Interview by Tencent: How Chinese investing overseas equity  

March 21,2012

 

踏入2012年,中国投资人和企业年对全球经济的不稳定踌躇不已。有些人认为是海外地产抄底的好时机,应该逆市出击;有些人则忧心忡忡,选择执本观望。对此,腾讯房产邀请美国康飞集团总裁、 资深房地产及移民律师周政宏,参加“逆市出击  企业与个人如何投资海外地产”访谈节目,参加访谈的嘉宾还有中国北京水晶河谷(北京)投资咨询有限公司总经理巩学良、北京房展组委会国际部总监魏克非。三位嘉宾共同分析海外地产投资机会。

 

美国康飞集团总裁周政宏(中)作为嘉宾参加腾讯“逆市出击 企业与个人如何投资海外地产” 访谈节目

 

访谈节选:

投资移民热 近30个国家亮相北京春季房展

主持人:网友们好,欢迎关注腾讯房产沙龙,2012年全球经济不稳定性让投资者踌躇不已,有人认为是海外地产抄底的好时机,应该逆市出击,有些人则忧心忡忡,选择执本观望,对此腾讯房产请来北京房展组委会国际部总监魏克非、美国康飞集团总裁、深资房地产及移民律师周政宏、水晶河谷(北京)投资咨询有限公司总经巩学良三位嘉宾为我们分析海外地产投资机会。
节目开始先帮购房者问一个问题,面对完全陌生的海外房产市场,很多人都有投资想法,持币待购,但是人们还是比较迷茫我应该怎么投,怎么买海外的房子,投资途径在哪里,希望您给介绍一下?
魏克非:投资海外房地产对咱们中国人来说是一个新鲜事物,所以尽量还是多了解一些信息,北京春季房展在4月5号到8号在中国国贸中心举行,现在已经确认了来自将近30个国家,130家参展商,带来项目300、400个,包括传统的美国、加拿大、澳大利亚、英国、西班牙、德国、瑞士,还有一些新增加的菲律宾等一些东部国家,项目种类也比较多,包括纯地产项目,土地的买卖,还有农场跟酒庄,美国1:5投资移民项目,我觉得大家有意向在海外投资,或者是移民,可以到春季房展搜集一些信息。
主持人:春季房展跟秋季房展有什么不同,或者新增了什么亮点?
魏克非:第一个从类别上有所增加,去年秋季房展更多集中在房地产,这是刚才我说的增加了面对这些大企业的,南美洲土地买卖,美国跟法国的酒庄及城堡,移民国家来销售地产的,第一次来塞浦路斯、马尔他,这样国家也到中国推销他们的房产。
主持人:问周总一个问题,刚才问了怎么投资,现在也问一下投资哪里,现在很多人看好美国房产,目前美国房产相当于06年价格的5折?

周政宏:有这样一个说法。有一些地区,比如受经济危机冲击比较严重的地方,比50%还要厉害,有一些比较坚挺的地方可能没有达到50%的程度。
主持人:我们也看见美联储前主席格林斯潘说,看到美国房市触底的信号。
周政宏:是,我也有同样的感觉,不仅是格林斯潘这样讲,前段时间巴菲特也说,他说我想把所有的房子买下来,现在是见底的时候。
周政宏:各界有共识,而且配套美国经济恢复的进程,因为全球经济危机美国首先出来的,但是走出经济危机,大家预计美国也应该是第一个走出经济危机的,就像去年年底今年年初,跟欧洲比,美国现在是在缓慢的复苏,当然复苏的速度没有大家想象那么快,我们觉得是在慢慢复苏,像他的就业情况在改善,制造业也在改善,这些都是很好的迹象。
主持人:周总,很多人有这么一个说法,美国楼市相当于是一个移民楼市,很多人是为了移民去美国买房子。
周政宏:可以这样去理解,很多美国投资移民,主要是95%应该是投资在房地产开发当中,所以取移民楼市的名字应该很贴切,投资房地产机会比较多,投资移民要求就是,一个投资移民的家庭必须要创造10个投资机会,你要去做高科技的,金融业的那种,大家就不会有机会拿到绿卡。
周政宏:就是集中在劳动密集型的房地产开发行业。
主持人:而且中国人比较保守,中国人在国内也是买房子,投资不动产,到美国也是一样的思路。
周政宏:美国跟中国人想法很接近,应该是一个很好的连接。
主持人:我们想问一下,现在去美国,中国人去美国买房子的主力群体大概是什么样,有一部分是为了移民。还有其他的群体呢?
周政宏:一部分是为了移民,一部分是小孩儿在那边上学,顺便就买了,也算是自己陪读,也算是一种投资,自己住也可以,有一些人买了以后出租出去,这一些都是,而且现在也接触到国内公司,从南方和北方到美国去专门找到我们,让我们在那边给他找一些能够有那么几千万美金的,或者是一个亿美金的交易额地产交易,我们也是在帮他做这个事情。
主持人:中国人投资要看回报,而且要见效快,那么投资美国楼市,会不会投资方向,或者是投资思维应该转变一下呢?
周政宏:这个理念是对的,但是可能投资房地产根据我自己的经验,我做房地产的法律代表,因为我是律师,做房地产,做移民做了很多,根据我们客人的经验和我自己的经验,我觉得房地产投资在美国,你可以分为三类,第一类就是说属于收入型的,第二类可以说是发展型的增值型的,过一段时间可以增值。第三类可以想象是一种开发型的,特地买下来开发,然后两三年以后变成现成的楼,或者分块卖掉,就这三种类型,在美国都应该是有价值的。
主持人:有一个话美国房子很便宜,但是其实卖的是土地。
周政宏:对的。卖土地,但是话说回来,就给你一个永久拥有土地使用权和房产的权力,而且没有改变太多不可确定性,这是他的一个优势,当然你交房产税可能会是一个负担,但是要选择地区怎么样,回报怎么样,刚才说的三个类型的,要想投资增资型的,还是想收房子,几个月有一万块钱几万块的房子收入,或者是打造成十万平米或者是一百万平米的大楼,这看美国投资人的想法和计划。

投资海外房产 租金回报率大概7%、8%左右
主持人:站在个人投资者角度上,我可能去买房子,但是住不了,可能想租出去,这时候要求一个资金回报率,美国资金回报率占比多少?
周政宏:应该说扣掉保险税、地产税,物业管理费,一年投资回报,比如说100万美金,一年能够回来7、8万,这是很好的,这是很好的收益,但是个别地区地产跌得比较多的地方可以拿到10%,但是比较坚挺的地方,像纽约曼哈顿可能就拿6%左右。
主持人:但是曼哈顿本身租金超级贵。
魏克非:我了解的参展商不光是美国,包括日本,美国、澳大利亚、英国,他们一般报的回报率大概都是7%、8%左右,日本稍微低一点,可能是6.5%,极个别的学区房也有报12%的,正常的应该是7%、8%左右,而在国内北京的,像大城市,北京、上海这个回报率大概可以算出来,300万的房子最多只能租5、6千块钱,回报率在1%、2%,所以相对来说,不管是巴菲特还是格林斯潘,谁也不能断定美国房地产在一个低谷,但是可以知道,从06年到现在一直是在下降通道当中,就跟你买股票,不能每次抄底都是最低点,有闲散资金的投资者可以考虑这些在海外置业,进行资产的重新配置。

周政宏:魏总说的很有启发,即便还有10%左右的下跌,空间也不大,何况你现在进去也许就是最低的,就是这样一个概念。
主持人:非常好的一点,现在入市看到一些现成的回报。
周政宏:现在选择的余地很好,你是老板,你说了算,这样做起来很好做。
巩学良:我补充两点,一般在国内上说7%到8%的回报率,实际上没有考虑两个问题,第一个就是通货膨胀率,中国通货膨胀率上的比较高,这是第一个。第二个,也是就租金本身的回报率,美国目前房价处于低谷,还有未来房产上涨增长率,这也是没有在7%或者是8%。
周政宏:现在比较低,曼哈顿地带或者是经济重创地区,已经低于5%,要把它重新推掉以后再盖起来的成本是多少,低于这个20%、30%、50%都有,你说价值在哪里,就在这里,经济危机恢复了以后,一定会上升到比他成本价高的程度,这是有空间的。谈到曼哈顿的地方,现在我们在曼哈顿的时代广场,在曼哈顿SOHO,两个地方搞两个酒店,应该是一个比较好的选择,但是他的地贵、楼贵,资金每晚上大概是400、500元美金的价格,其它地方也找不到,平均来说,或者说很一般的,不是需要五星、六星就可以达到这样的标准。
我们把这种项目跟我们的1:5美国投资移民结合起来,这样我们给中国朋友能够推荐一些很好的项目。既可以达到移民,又可以达到投资的目的。
周政宏:而且我们康飞集团公司在纽约有两个公司,芝加哥有两个公司,我们都是选择经济发展发达的地区,我们选择项目都是移民和投资两个目的,不只是移民,拿一个绿卡,我们也想投资,或者是帮中国朋友能够带进美国的市场,带进这个市场、社会,这样对大家来说都是一个好事情。
主持人:很多朋友在美国纽约买了房子,但是融入不了美国社会,周围圈子还是华人圈子。
周政宏:美国社区很重要,最近我们分析一个个案,最近大家都听到美国有1%和19%的说法,1%的人是富人,19%的是穷人,占领华尔街,在曼哈顿一个地方是富人区,在华尔街游行的人特别喜欢那个地方,去了以后过一段时间就可以有免费午餐,有人给他送过来了。那个地方很贵,我们分析了一下,最近代表几个客户买了好几套曼哈顿的房子,他在这个区北面一点点,开车的话或者是打的就15到10分钟,坐地铁是25分钟到30分钟,很近,但是那个地方不太好,是哈林区,传统上来说就是治安差一些,有一些居住的新移民,当然不好提哪一个种族,那个区不太好。最近几个客户买,我想请几位嘉宾猜一下多少钱买下来,往便宜去想,不是几千万,上亿,就很便宜的。
主持人:我先猜一个,200万。
魏克非:10万美金。

巩学良:80万美金。
周政宏:魏总市场感觉比较好一些,4万到5万块,我好几个客户在那儿买,一个月可以租出去1500块钱,离那儿很近的地方,我们天天接触这些活生生的例子和客人的东西,大的到几千万的东西,或者帮我们自己公司找投资项目,给投资移民包装打造,再给小的客户买一个小的房子,我们也在帮他们做,这样非常贴近市场,了解程度非常高。
周政宏:有一定的了解。所以大都会区域中心,包括西雅图做的项目,为什么选这个项目,他做的是比较高档的公寓楼,是适合于25岁到30岁之间的,刚刚毕业的小的年轻人去住,第一期会做差不多500套的样子,我们和开发商一起,投资移民进去3000万美金的样子,这个项目很好,对投资移民,我们最近在跟北京投资移民中介公司推荐这个项目,我们是属于私募,我们是通过有资质的移民中介公司去推荐的,我们分析到这个事情的时候我们就讲到,投资移民3000万,总共的项目是1.93亿,初步算了一下,这3000万占1.93亿的15.5%,但是我们投资移民3000万进去了以后,占整个公司股份是37%,怎么回事?因为项目总共有一个贷款,有55%的贷款,贷款这一部分不占我们的股份,相当于我们作为是中国人的投资人,进去了以后也享受到美国开发商的很好的待遇,享受他们的待遇,直接占到股份第一。第二,把银行杠杆的作用也来敲到我们的这边来,所以对我们投资人是非常好的一个事情。业内人士只要懂得这个东西,他们会非常喜欢。比如15.5%,进去了以后马上占37.%,就增值了一倍,这是非常有意思的。
还有一个项目有一个概念,本来分三期,第一期做一个底座楼,下面是两个公寓楼,盖好了以后就可以收入了,第二期有开发权,第三期。我们谈到一个条件,跟开发商已经谈到一个条件,第一期做完了以后,有可能把第二期开发权卖掉,价格是1880万,我们占37%,所以完全实现了移民和投资,真正进入移民投资的理念和概念里面去,我们觉得是很好的事情,很多接触到我们这个项目的有识之士,特别做过房地产的老板会说,这个是很好的事情,我投50万然后进去以后我想有这么多东西。
周政宏:我们接触到曼哈顿和办公室所在纽约的法拉盛地区,华人比较集中,唐人街,还包括曼哈顿的华尔街和中城金融区,房产买完搁那儿就行,十年一会增值1倍,这是没有问题的,当然没法比中国一年增长1倍的速度,但是美国的市场已经很稳定了,是比较稳健的一项投资。
主持人:我们聊了很多家庭投资海外地产的问题,很多企业纷纷把投资目光投向了海外,之前做过一个调查,胡润百富董事长胡润称,今年排名1000位的中国富豪门槛是20亿元,但是这些富豪投资海外物业的热潮还没有真正开始,2015年会真正迎接海外投资热,各位怎么看待这个说法?海外投资预期什么时候会达到高峰?
巩学良:胡润的调查不知道以个人还是企业为主,中国在海外的地产投资已经开始了,在过去两三年之中,中国企业在澳洲、美国购买大量农场,但是这些信息在媒体上并没有给大肆曝光,因为如果曝光的频率越高,被当地一些人了解的信息更充分,他们卖给中国人的价格越高,是这个市场策略。像澳大利亚一些大型的农场、牧场,大部分都被中国人买去了。

巩学良:2015年达到海外企业投资的高潮估计这个事很难讲,因为这个高潮一拨一拨的已经开始了。
主持人:现在已经有这个趋势了。
巩学良:过去两三年已经有这个趋势。
主持人:买方比较低调,卖方也比较低调。
魏克非:海外投资一直在三个层面进行,一个是国家的战略层面,大的国企,投资一些能源、铁矿石、石油、天然气甚至是港口,这个一直都在进行,第二个是企业层面,当然也是刚才巩总说的,也是近几年兴起的,特别是房地产企业,现在国内投资环境有一些大的变化,不能说暴利时代已经过去了,确实现在心态已经发生一些变化,预期有所降低,这样就迫使他们会把一些他们的投资考虑到在海外寻找一种新的模式,包括黄怒波,还有万通冯仑,包括阳光100,他们都在海外寻找一些合适的项目去做,第三个才是个人,家里感觉孩子要上学了,就考虑移民,一般从国内家庭来说移民最核心的原因,大部分是为了孩子的教育,然后再考虑知识产权安全性,西方的福利体系,还有退休以后的生活环境这些因素。这些巩总带来大的企业,像美国葡萄酒庄,葡萄酒在中国热了以后,引起了拉菲热,现在感觉葡萄酒生意很挣钱,大家现在去投资,除了法国的波尔多,他们去投资酒庄。再就是农场。
主持人:刚才我补充一点,我看有一些明星自己很喜欢喝红酒,据说赵薇去法国买了一个酒庄。
巩学良:因为酒庄在国外买下来之后,有职业经理人帮你打理,现在中国人把酒庄买下来以后,都换成当地的经理人。
周政宏:我经常说的冲出亚洲,走向世界,投资的理念正在迅猛的形成,刚才主持人讲热潮什么时候到来,就看你怎么样定义,如果想定义从无到有,有一定规模,现在确实有这个规模,如果定义成80年代日本号称有一段号称买下美国的概念,2015年或者是稍微再晚一点的时间都可能形成这个情况,但是中国人有那个购买力,而且有趋势,热潮,说哪天把美国什么东西买下来,有一段时间说日本把洛杉矶全部买下来,东京整个地产相当于美国全国的地产价格,这个可能性也是有的,但是到那一块的时候要入市有一点晚了,现在是比较好的时间了。
主持人:现在不管对于个人还是对于企业而言,进入海外房地产市场,相对还是进入低点。
巩学良:中国金融危机没有受到多大影响,在我们感觉而言,对西方这些国家,特别是欧洲冲击是比较大的,因此在这个时点上,时机比较好,如果说经济增长的预期非常好,他们很多人就不会出售他们的产业。
巩学良:也就是说你花钱买都买不着,这个市场本身是有限的,是稀缺资源,每一个都不一样,不可能是批量生产,这个一直有交易,只不过最近这几年我们从媒体上看到的消息比较多。

周政宏:这是一个很好的契机,一个方面就是美国、欧洲地产跌到一定程度,经济危机重创了以后,他们本身的购买力,他们的观念,美国人讲买房叫做“美国的梦想”,他们现在成为恶梦,因为很多都是逆水的屋,都拍卖掉或者是退掉。还有一个市场经历变化的过程,以前暴利或者是什么,现在在变化,变化大家就会考虑有没有别的途径,有没有别的渠道,我可以继续在投资,因为这个资本想活跃,他不想死蹲在银行那里。

抛弃暴利思维 开发商投资海外需适应世界潮流
主持人:刚才提到黄怒波,黄怒波分享海外地产投资经验的时候说到,现在国内房地产投资回报率很多开发商说百分之几十,就是很高,但是我们这个房企如果走出去,不能把暴利期望地到海外,很多开发商会问,我如果投资海外地产,我获利空间到底有多大,怎么样算一个合理的范围?
魏克非:中国房地产作为商品,市场时间相对来说比较短,不到20%,实际上没有走过一个完整的周期,就是这个价格,中国从无到有一直上涨,不管是开发商还是购房者,都不能适应房地产的价格暴跌,而在西方价格暴跌,有时候房子都不要了都可能,中国不可想象,中国开发商,包括操作模式,第一个土地制度不一样,政府制度也不一样,比如说在中国任何一个城市搞房地产开发,你只要找到市长了,所有问题都解决了,在美国光找市长可不行,还要找市场,而且这个土地就是私有的,很多开发的模式,包括经营的理念都需要一个比较大的转变,中国开发企业走到国外去做房地产,一定要适应世界的潮流,不能完全以中国的模式,中国人的模式是有中国特色的房地产操作模式,如果习惯这种模式,再去国外肯定就过苦日子,到时候可能不太适应这种市场变化。
巩学良:中国在这个领域的法律规范,很多还不是很到位,有一些已经出台的法律执行不到位,因此存在一个暴利的行业。
周政宏:从美国角度,我在那里待了差不多20年,有一个简单的感受,肯定跟魏总的看法一样,如果有人想我去了以后就是50%、80%,两三年都是这么多的暴利,基本上不太可能的,因为是一个成熟的市场,刚才讲的就是说,不仅仅要市长,而且真正要找到市场,然后又这个市场,有这个买主,有这个买家,你这个才有做,否则你做出来以后也做不掉,而且也亏本,也没有得做,有没有这样的市场和这样一个产品呢?确实还是有的,不要以为美国回报率只有7%和8%,美国做房地产企业也好,老板也好,他们都是亏钱的,或者他们都没有钱,不是这样的,美国很多房地产大亨他们非常有钱,非常有实力的,那么他在整个社会当中占的财富也是有一定比重的,这个理念就是说,你真正掌握到市场,掌握到这个时机,什么时候切入进去搞定了,时机没有掌握好就可能会被洗白了,出局了,破产了,都是有这样的情况,所以真正是一个智商的游戏,你真正会玩,那你就搞定了这样的事情。
主持人:美国有一个电影是《勇敢者的游戏》,放在国外投资房地产就是高智商的游戏。

魏克非:光胆大不行,再从经济结构来看,从中美两国富豪榜的类别来看,中国富豪榜50%是出自房地产,美国富豪榜50%来自于高科技,这就是核心的差距在这儿。
巩学良:当然事情正在起变化,这是必然的。刚才就黄怒波买地的事情,引出来在思考中国企业在海外地产投资,其实老百姓一讲到海外地产就是想到房子,这是相对比较局限的,包括一些土地、酒庄,甚至一些生意、牧场都是属于这个范畴,从价值本身来说,而且土地、牧场、酒庄的价值更大,这是针对于资金量相对比较大的企业或者是个人。
周政宏:说到黄怒波的事情,我们在美国也是很关注的,也是替他比较遗憾冰岛的事情,总结两点经验,一个就是进入海外地产,或者是美国也好,欧美也好,有两点,一个是你进入低点,低点的时候要进去,还有低调进去,太高调把别人吓住了。
魏克非:按照他们的游戏规则运行。
周政宏:有的时候你低调了,你可以赚钱,但是不一定太高调了。
主持人:美国很多企业在土地上有投资,比如说沃尔玛、麦当劳,都有在美国土地市场上有所展获。

发挥比较优势 规避政策、劳工等法律风险
主持人:刚才提到海外地产项目,刚才跟几位老总聊过,这个地产项目包括高档别墅,土地投资,农场、酒庄各个领域,很多企业都在想我到底应该锁定海外投资哪一方向,如果我资金量很充足我应该买什么,我钱不是那么多,我可支付能力比较强,我应该买什么项目?
巩学良:首先要发挥比较优势,不同的企业自己所经营的范围,专长范围不一样,比如说一些旅游企业,借这个机会可以让他们进入国际高端旅游行业的项目,像是一些从事农业的央企或者是国企,再寻找一些农业项目,比如说农场、牧场,这些是比较专业的,发挥自己的比较优势。第二点,就是要区分国家当地的政策、劳工等法律风险,这个地方一定要特别注意,因为在中国不管哪一个领域的法律貌似执行都不太到位,但是西方国家执行非常到位。
巩学良:比如说以煤矿为例,比如南美洲的煤矿,运费运到中国,那是很大的比例,但是矿本身便宜,再加上比较高的因为工会或者是这些保障方面,安全盛产方面的投入,煤的成本还是比国内便宜。
周政宏:说到这个,应该有一个方面可以注意,如果中国企业家或者是个人,去美国或者是欧美置业投资房地产,结合两点,一个是自己专长,比如以前做酒店,你就过去继续考虑做酒店,你做公寓的,就是结合自己的情况,另一方面当然结合那边情况,为什么?比如商业地产在美国来说,根据我们团队的调查研究和美国的市面上的公认的,现在商业地产哪一种在美国是最受市场追捧的,那么可以考虑这个东西,我们研究是大城市的公寓楼,住家的公寓楼,所以西雅图大都市区域中心就是做公寓楼,500套弄出来,基本上很快可以租掉,这就是一个选项。对自己又做公寓楼,那边公寓楼又是市场的宠儿,这个做起来很好,没有这个需要怎么去切入,或者需要怎么样去适应市场需要,比如做其他的,现在做公寓楼,也不是不可以,需要特别注意一点就好了。
主持人:周总刚才跟我们提了一个比较好的项目,我们也想问一下巩总,您能不能给我们置业者推荐比较优质的海外投资的项目?
巩学良:站在企业角度为重点,推荐两类,第一类是美国以及中南美洲的农业用地,从一千亩到八万亩不等,一般都是有整套的现代化农业,食品加工厂,面积大,适合一些农业企业去投资。这个就是法国的酒庄,法国的酒庄,我们目前主要是波尔多产区,目前我们这上面有5个波尔多的,我们应该称之为葡萄酒庄园,因为既有葡萄园,然后又有一个城堡或者是别墅,历史相对比较悠久,既适合到现场去旅游,品酒,或者是中国现在比较流行的深度游。
巩学良:中国葡萄酒行业,或者是这方面有兴趣的个人,在运营方面都会得到卖家的支持。
主持人:好,谢谢各位老总,今天在这里说海外市场、海外地产,希望能够对投资者有非常有用的建议,两位老总到时候都会参加春季房展,所以如果大家还是很感兴趣,4月5号到8号来春季房展现场做一个非常详细的咨询。


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